『離婚時に住宅ローンが残っている』家を売る場合、住む場合の問題点

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離婚時と住宅ローン

離婚時に住宅ローンが残っている場合、どんな問題が起こるかご存知でしょうか?

 

 

離婚は結婚の何倍もの労力を使うといいます。
私も離婚経験者ですが、あの時の心労は思い出すだけでも苦しくなります。

 

慰謝料などの問題、子供がいる場合の親権問題、養育費の取り決めなどなど、傷つく暇もなく様々な取り決めをしなくてはいけません。

 

そしてもうひとつ、大きな問題がマイホームの問題です。

 

マイホームをどうするか

 

今は約6割の人がマイホームを持つ時代。

 

結婚時に住宅を取得した場合、この住宅が大きな問題を引き起こします。
住宅ローンがもうない場合ならまだいいのですが、たいていの場合はまだ住宅ローンを払っている最中でしょう。

 

離婚時に住宅ローンが残っている場合、その住宅を売却するにしてもそのまま住むにしても、解決しなければならない問題がいろいろあるのです。

 

そしてこれは案外、離婚の時には見逃されがちで離婚後数年経ってからとんでもないトラブルに発展することも。

 

 

離婚が決まり(また調停中)、自宅不動産を所有していて、住宅ローンがまだ残っているなら、当サイトの記事が役に立ってくれると思います。

 

離婚し新しい人生を再出発したあとで思わぬトラブルに巻き込まれないよう是非参考にしてみてください。

 

当ページは長文になりますが、
持ち家を売却したい場合
 ・残ローンが売買価格よりも下
 ・残ローンが売買価格よりも上
売却せずにそのまま夫婦のどちらかが住みたい場合
 ・妻(妻子)がそのまま住む
 ・夫(父子)がそのまま住む
という考えられるそれぞれのパターンについての問題点を上げて解説しています。
目次を参照に該当する部分だけでもいいですし、それぞれのパターンを全て読んでいただき再度検討していただいてもいいかと思います。

 

 

 

 

離婚後の持ち家をどうするか

婚姻中に自宅を購入した場合、離婚後その住宅をどうするのか。
これにはいくつかのパターンが考えられますが大きくはこの2つ。

 

  • 自宅を売却する
  • そのままどちらかが住み続ける

 

自宅を売却する場合は、その時点での住宅ローンがどのくらい残っているのかによって、財産分与の問題を含めいろいろとその後のことが変わってきます

 

そのまま売却はせずにどちらかが住み続ける場合も、残りのローンは誰が払うのか、不動産の名義はどうするのかなどといった難しい問題が残ります

 

これらを一つ一つ解説していきましょう。

 

 

自宅を売却する場合の問題点にはどんなことがあるのか

自宅を売却する場合の問題点にはどんなことがあるのか、ますはこのケースについて解説します。

 

自宅を売却する場合、住宅ローンの残高が売却する際の売値(売却価格)と比べて下なのか、それとも上なのかで大きく事情が変わってきます。

 

まずはこの2つについて見ていきましょう。

【住宅ローン<売却金額】アンダーローンで売却できる場合

 

住宅ローンが残っている状態で自宅の売却を選択した場合、その売却金額が住宅ローンの残高を上回れば、手元にお金が残ります。

 

住宅ローン<売却金額
これをアンダーローンの状態といいます。

 

基本的に離婚をする時の財産分与は夫と妻で半分ずつというのが財産分与の原則です。

 

ですので、自宅を売却しローンの残額を返済し、その残りが500万円あれば夫婦で250万円ずつ分けることになります。

 

アンダーローンで売却

 

住み慣れた自宅を手放すのは寂しいですが、夫婦の意見が一致し、アンダーローンの状態で自宅を売却できるのであれば問題はありません。

 

ただしその際はできるだけ売却金額が高くなるようにしたいものです。

 

住宅の価値は新築時より下がっても土地の価格が上がっていて、思った以上に高値がつく可能性もあります。

 

今は不動産屋に行かなくてもインターネット上でも簡単な査定をしてくれるサービスがあります

 

最終的には地元の不動産屋に依頼するにしても、売り主側が全く何もわからないのとある程度の売買価格をわかっているのではその後の交渉も大きく変わります。

 

もちろん大手のサービスを利用し、そのままネット上から査定依頼⇒売却依頼(媒介契約)ということも現在では多くあるパターンです。

 

ネットでの不動産査定

 

1番避けるべきなのは何もわからないうちに近くの不動産屋さんに相談してしまうというケース。

 

あちらはプロですからこちらが何も知らなければ売りやすいように値段を付けてくるでしょう。
その場で専任媒介契約を結ばれてしまう場合もあります。

 

専任媒介契約とは、売主が他の宅建業者に重複して依頼できない媒介契約のことをいいますが、まだ相場がわからないうちにこれを1つの業者を結んでしまうと、そこの不動産業者が「この価格ですね」と言ってきた価格が売値になってしまいます。

 

専任媒介契約で価格がそのままに

 

不動産業者もできれば高く売りたいと思っているのですが、それはその不動産会社の実力によって大きく差が出ます。
「1,300万円と査定された住宅が1,800円で売れた」などという事例もたくさんあります。

 

しっかり広告を打てるような力のある会社でしたら売る自信があるので高い査定額を出してくれます。
ですが、小さな不動産屋で集客方法もなくお店の前に物件案内を貼るくらいしかできない不動産屋だったら・・・売れる価格、すなわち格安の査定額になってしまうことが多いのです。

 

 

このようなことからも、まずは信頼できる一括査定のサービスなどを使い、どのくらいで売るのが適正なのかを売主としても知っておくべきだと思います。

 

住宅雑誌やインターネット、折り込みチラシなどでも情報収集をしておくのもいいでしょう。

 

 

不動産一括査定サービスを利用して自宅の査定額を知ろう

 

不動産の一括査定サービスは今は多くの種類があります。
小さなところも入れると20〜30社くらいがこのようなサービスを提供しています。

 

違いとしてはどんなところになるのでしょうか?

 

これは各サービスにどんな不動産会社が加盟しているかになります。

 

不動産一括査定サービスは「物件を査定してほしい(売りたい)」という査定依頼があった時に、そのサービスに登録している全国の不動産会社にその情報が届きます。

 

査定を請け負いたいという会社がこれに対し査定額を出しコンタクトをとるというのが大まかな流れです。

 

ですので物件を売りたいと考えている側としてはできるだけ多くの不動産会社が登録しているサービスの方がいいですし、加盟している不動産会社としては査定依頼がたくさん集まるサービスに加盟したいと思います。

 

イエウール公式

 

サービス加盟店も多くシステム使いやすいところとしてはイエウールが使いやすいと思います。
大手の支店や地元密着の不動産会社など1,800以上の会社が登録しています。

 

またイエウールには訪問をして査定をしてもらう訪問査定と、物件の住所などの簡単な情報で査定をしてもらう机上査定がありますので、まずは机上査定でいいのでおおよその売却価格のイメージをつかんでみるといいでしょう。

 

机上査定の場合はしつこく営業をかけられるというような心配もありません(本部が監視しているため)。

 

売却の1歩目としてはとてもおすすめなサービスです。

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産が夫名義になっているけど妻も財産分与でもらえる?

 

近年はいろいろなものに対して「共同名義」ということが多くなってきましたが、まだまだ日本の場合は夫一人の名義でいろいろなものを登録している家庭も多い思います。

 

不動産や車、預貯金、保険や有価証券など、結婚生活がうまくいっているうちは、たとえ夫の名義になっていても実質は夫婦のもので問題はないのですが、いざ離婚をなった場合、「全部夫のものになってしまうのでは??」
というような不安を持った方も少なくないと思います。

 

でもこれは心配はいりません。

 

夫婦が結婚後に協力して築き上げた財産は共有資産と見なされます。
名義が夫だけのものになっていても関係がありません。
(これは民法第762条で定められています。)

 

そしてその財産に関しては、協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができるとなっています。
(こちらは民法第768条で定められています。)

 

ただし、不動産などはさすがに勝手には処分はできないと思いますが、中には夫(または妻)が隠れて保険などを処分してしまうこともまれにあるようです。
ですので日頃から証書等はしっかり管理しておく必要があります。

契約書証書の保管を

 

 

【住宅ローン>売却金額】オーバーローンになってしまう場合

 

さて、問題はこちら。
住宅ローンの残高が売却できる金額に満たない場合です。
その不動産を売ってもその代金で住宅ローンを返しきれないというケースがあります。

 

住宅ローン<売却金額
これをオーバーローンの状態といいます。

 

実際、新築でマイホームの購入をすると余程多くの頭金を入れている場合以外は、返済開始から10年くらいたってもまだまだオーバーローンの状態になっている方がほとんどです。

 

中古住宅の場合はアンダーローンで収まる場合が多いのですが、新築住宅は購入当時には評価価格が上乗せになっていて実際の評価以上の価格が付き、それをもとに住宅ローンを組んでいると思います。

 

これは車の新車が新古車になった瞬間に価格が下がるのと同様、住宅も購入した瞬間に評価が下がります(中古住宅になってしまうわけです)。

 

このオーバーローンの状態で自宅を売却すると、借金だけが残ります

 

ローンの残高が2,500万残っている不動産が、2,000万で売れたとします。
この場合は500万が足らない計算になります。

 

この残金500万は住宅ローンを借りている金融機関に対しての借金です。

 

住宅ローンは借金

 

ですのでこのローン残高を一括で用意ができないと金融機関は売却を許可しません

 

住宅ローンを借りている住宅には金融機関の抵当権がついているので、いくら名義が自分たちのものであっても勝手に売却することはできないのです。

 

このオーバーローンの状態で自宅を売却したい場合は、ローン残高を他で新しく借りるなどしてでも用意しなければなりません。

 

これができなければ売却することはできず、その後もその自宅の住宅ローンを払っていくことになります。

 

住宅を建ててから間もない場合はほぼオーバーローンになってしまうと思いますが、微妙なラインの場合オーバーローンになるかならないかは、自宅がいくらで売却できるかによります。
先ほどアンダーローンのところでも紹介しましたが、物件の価格は不動産業者によって大きく変わります。
数百万の単位で変わることも当たり前のようにあります。
ですのでここでも実際に自宅の評価価格はいくらになるのか一括査定なども利用しオーバーローンにならない可能性も探ってみることをおすすめします。

 

任意売却って?

 

オーバーローンの状態だがどうしても自宅を売却したい。
でも住宅ローンの残高分の自己資金が用意できない。

 

といった場合に道はないのでしょうか?
この問題を解決する方法に任意売却というものがあります。

 

オーバーローンの状態の時には基本的には金融機関(銀行や住宅金融支援機構)は売却の許可を出しませんが、この承諾を得て売却することを「任意売却」といいます

 

金融機関としてはできればそのままアンダーローンの状態になるまではローンを払ってもらいたいというのが本音です。

 

ですが、もしローン契約者がローンを支払えず滞納していくと、その住宅は競売にかけれれることになります。

 

競売になってしまうと、普通に売却するよりもかなり安い金額になってしまうため、金融機関はさらに痛手を覆うのです。
これを避けるために行われるのがこの任意売却というものです。

 

任意売却はその住宅を持っている夫婦が売買金額を決めるのではなく、金融機関と話し合って売買金額を決めます

 

また、すぐに任意売却のお願いをしても承諾はしてもらえません。
住宅ローンの支払をわざと止めるなどして、延滞をすることで事故扱い(不良債権)となり、金融機関から督促がきます、ここで初めて任意売却と進むことができるというのが一般的です。

 

住宅ローンを滞納すると、督促を受けることになりますが、それでも払わずに3〜6か月滞納すると、「期限の利益の喪失」という状態になります。

 

この時点までくると一括返済を求められます。

 

もちろんこれはできないので競売になってしまうのですが、ここでのもう一つの選択が任意売却というわけです。

督促状

そのままにしておくと競売になってしまうので、この時点で住宅ローンを借りている銀行に相談をします。

 

このままでは住宅ローンが払えなくなり競売になってしまう可能性があるので任意売却をしたいとお願いをし、銀行が認めてくれれば住宅を売る方向で進めることができます。

 

売却を請け負ってくれる任意売却専門業者も銀行で紹介してくれます。

 

 

任意売却の専門業者にはかなり怪しい詐欺的な会社も多いようです
競売になりそうな住宅を持っている債務者であるということから手数料だけ取って姿を消してしまうというような業者も多いと聞きます。
ですのでここは銀行で紹介してもらった専門業者などを頼るのがいいと思います

 

任意売却詐欺業者

 

また任意売却をした際の残債については、
1.一括して支払う
2.分割して支払う
3.支払える範囲で支払う

 

という3つの選択になります。
もともとは住宅ローンが払えなくなった方のために使われる任意売却という仕組みですから、3の支払える範囲で支払うということになるケースが多いようです。

 

任意売却はブラックリストに載ってしまうの?

 

このように任意売却の説明を聞くと「ローンの残債もあまり支払わなくて良さそうだし、いい制度なのでは?」と思う人もいるかもしれません。
しかし、これはある意味では「借金の帳消し」と同じことなのです。払わなくてはいけない住宅ローンを払わないわけですから。

 

そして任意売却ができたということは、住宅ローンを(たとえわざとだとしても)数回は滞納したということになります。

 

住宅ローンの滞納はいわゆるブラックリストといわれる「個人信用情報機関に登録される延滞情報」に載ってしまいます
(逆にいうとこのブラックリストに載ったから任意売却がつかえるようになったとも言えます。そこまでは銀行はローンを払ってもらう方で動きますので。)

 

ブラックリストに載ってしまうと、クレジットカードが使えなくなったり新しいローンが組めなくなったりします
その期間は通常5年間、長い時には10年間に渡ります。

クレジットカード

離婚して住宅ローンはなくなり新しい生活をすっきり始めようとしてもこういった負の要素が付いてきてしまうのです。
ですので任意売却も安易に決めてはいけません。

 

オーバーローンの状態でも売却するのかそれともそのままローンを払い続けて夫婦のどちらかがその住宅に住み続けるのか、しっかり考えましょう。

 

自宅を売ってもそのまま住める?リースバックとは?

 

任意売却をした場合、その住宅は購入した第三者のものになりますが、新しい仕組みとして「リースバック」というものも出てきました。

 

このリースバックとは正式にはsale and leaseback(セール&リースバック)といい、賃貸借契約付き売却のことを言います。

 

家を売った代金を受け取り、その後は買主に賃料を払ってそのままその家に住むというのがこの仕組みです。

 

また「いったん売却するが数年後には買い戻したい」というような希望がある場合は、買い主との話し合いにより「買い戻し優先権」付きの契約を組むことも可能です。

リースバック

 

「そんなに都合のいい話がある?」と思うかもしれませんが、これは買主(投資家)にとってもメリットがあります。
賃貸不動産に投資する投資家はその賃貸物件が空き家になることを恐れます。
このリースバックの場合ははじめから借主が決まっている投資なので安定した投資先となるのです。
またその賃料についてもはじめから交渉して決めることができるため、投資に見合う家賃を取れるかどうかもはじめから想定できるというのもあります。

 

(このリースバックは任意売却をした時だけではなくアンダーローンで一般売却をした時でも買主との契約が成立すれば可能です。)

 

リースバックは売却する側としては次のようなメリットがあるでしょう。

  • 住宅ローンがなくなる(アンダーローンなら現金も手にできる)
  • 売却したことを周りに知られない
  • 買い戻すことも可能である

 

 

しかし、一般の賃貸住宅とは異なる契約のためデメリットもあります。

  • 賃料の相場が買い主次第なので高くなることがある
  • 買い主の都合で住めなくなる可能性もある
  • 投資目的の買い主を探すことは通常の売却よりもかなり困難

 

など。
あくまでも借りている立場です、買い主にどんな事情ができるかはわかりません。
賃貸契約もはじめから長期で結べず2年更新などになる場合もあるでしょう。
絶対これで安心とはいかないことは理解しておくべきです。

 

このリースバックを使って、その後の家賃は夫が払い、妻子がその家に住むということも可能です。

 

賃貸ですから今度は家賃の支払いが滞る可能性はありますが、住宅ローンのように複雑な連帯保証や名義の問題が残るわけではないのですっきりすると思います。

 

もし、家賃の滞納があった場合も妻側が払うようにすればそのまま住むことも可能です。

 

ただし、デメリットのところでも書きましたが、リースバックを成立させるには、ただの買い主ではなく投資家を探すということですから通常の売却とは異なりその買い主を探すのは至難の業です。
街の不動産屋ではもちろん無理です。
また任意売却同時に進めるなどといった様々な手続きが一緒になるので、かなり複雑になります。

 

リースバックについては大手の専門の会社に依頼をするのが一番いいでしょう
リースバックを専門に扱っている会社はそのノウハウもありますし、会社によってはその会社が買い主になってくれる仕組みをとっている会社もあります。
また今残ってる住宅ローンをどう金融機関と交渉するかなども相談に乗ってもらえるので力強いでしょう。

 

 

ハウスドゥ公式

 

リースバックの会社では「ハウスドゥ!」が注目の会社です。

 

ハウドゥは買い主を探してくれる探してマッチングさせるのではなく、ハウスドゥ自体がその物件を買い取ってくれる仕組みをとっています。

 

ですのでとにかく結果が出るのが早く最短では5日で買い取りが完了します。

 

売り出しの広告が出るわけでもないので、周りに一切知られることもなくリースバックを成功させることができます。

 

もちろん将来的な再度の買い戻しも可能です。

 

本部のハウスドゥは東証一部上場企業で、全国にフランチャイズの支店を持っています。安心して相談できる会社です。

 

 

 

 

そのまま住む続ける場合に解決しなければならない問題

では住宅ローンを残したまま売却をせずに、そのまま夫または妻がその家に住む場合はどんな問題が出てくるのでしょうか?

 

まずその家にどちらが住むのか?とことははっきりしておかなくてはなりません。

 

お子さんがいることを想定すると、

 

 

@妻と子供が住む
A夫が一人で住む
B夫と子供が住む

 

という3つのパターンがありますが、子供の親権はほとんどの場合ではまだ母親にいく場合が多いので、@の妻と子供が住むというケースか@の夫が一人で住むというケースのがほとんどかもしれません。

 

この中でも特に多くあるパターンは妻と子供が住むというケース

 

お子さんが小さいうちはその後の生活もあるので妻の実家の近くに戻るということが多いと思いますが、ある程度お子さんが大きくなっていて学校の問題などもある場合は、養育費の代わりとして住宅ローンは夫が支払い妻子がその家にそのまま残るというケースも多くなります

 

特にお子さんが中学生くらいになってくると、親の離婚で傷ついている上に、学校も変わる、住宅環境も変わるというのは精神的ショックが相当なものになります。

 

子供の環境の変化

 

できれば今までと同じような環境を与えてあげたい・・・ということで妻子がそのまま家に住むということが多くなるのです。

 

「住宅ローンは元夫がそのまま払う、自宅には妻子が住む」

 

こう決めてしまうと、もう問題はないように思えますが、実はここがかなりの盲点。

 

あとあと大きな問題に発展するケースがとても多いのです。

 

ここではそれをしっかり解説していきましょう。

 

 

妻子がそのままマイホームに住み夫が住宅ローンを払う

 

 

養育費と相殺などの取り決めにより、夫が残っている住宅ローンをそのまま払い、妻子がその住宅に住み続けるというケース、一見とてもしっくりおさまっているように見えますが、片付けておかなくてなならないいくつかの問題が隠されています。

 

それは、

 

  • 住宅ローンは誰の名義にするのか?
  • 不動産は誰の名義にするのか?

 

ということです。

 

「ローンは夫が払うから夫の名義でいいし、家も名義は別に変更してないけど別に問題はないのでは?」と思ってしまいそうですが、これがあとあとトラブルになる原因になります。

 

 

住宅ローンは誰の名義にするのか?

 

「住宅ローンは夫が払うのだから当然夫の名義で。自分の名義にするというのは借金が増えることになるし、わざわざその必要はないでしょう?」

 

たぶんほとんどの方はこう思うと思います。
しかしこれが一番の間違いです。

 

養育費の代わりに夫に住宅ローンを払ってもらうという約束の場合、それはずっと確実にローンの完済まで継続して遂行されると思いますか?

 

実際に厚生労働省の統計によると離婚後養育費を払い続ける人はきちんとした取り決めをした人の中の2人に1人です。

 

公正証書などで取り決めをせず2人の話し合いだけで決めていた場合などは当然もっとこの数字はもっと低くなるででしょう。

 

どうですか?2人に1人しか養育費を払ってくれないということは、その夫が払うと約束した住宅ローンも正直な話最後まで払ってもらえる保証はどこにもないのです。

 

いくら離婚時の約束では「子供のため」と硬い約束をしていてもその後の夫の経済状況や心理状況でどう変わっていくかわかりません。

 

もし夫が住宅ローンを滞納したら・・・今住んでいるその家は競売にかかることになります。差し押さえです。
(通常は6か月以上滞納すると競売にかけられます)

 

競売にかけられれば住んでいる妻子は有無を言えずその家から追い出されることになります

 

強制的な退去

そして怖いのは住宅ローンを滞納してるということは住んでいる妻子には知らせが来ません。

 

 

住宅ローンの名義を持っている夫のところにしか連絡はこないのです。

 

ですので、夫から住宅ローンを滞納しているということを聞かされていなければ、まさに青天の霹靂、いきなり住む家をなくすことになるのです。これはもう本当に悲惨な事件です。

 

一般の養育費などは妻や子供の通帳に入金されますから滞納してもわかりますが、住宅ローンをそのまま夫が払う形にしていると、これが全く解らないのです。

 

そして、わざわざ「実は住宅ローンを滞納している」と別れた妻に言ってくる夫もどれだけいるか・・・ほとんどの場合は取り返しのつかないことになって初めて知るというケースになるのでないでしょうか。

 

競売での売却は一番最低額の価格での売却になります。

 

もちろん何も残りません。

 

先ほど「自宅を売却する」という章で説明した任意売却リースバックというような仕組みももちろん使えません。

 

もう手の打ちようがないのです。

 

 

ですので、住宅ローンの名義は離婚の際に、夫が払うことになっていてもあえて妻名義のしておくことがベストな選択です。

 

夫名義の住宅ローンを妻名義の住宅ローンに変えておくということです。

 

妻名義になっていれば、住宅ローンがもし滞納されることがあっても連絡は妻に直接きます。

 

ですので、催促をする、最悪自分で払うなど手を打つこともできます。

 

また夫が住宅ローンを払えそうにないと完全に見きった場合は任意売却やリースバックなど自分で次の手を打つこともできます。

 

「住宅ローンの名義が自分ではなくなったら夫は余計に払わないのでは?」という懸念はもちろんありますが、これも払う方は最後まで払うし、払わない方はどちらにしても払わないでしょう。

 

ですが、この支払については法的効力も持てるように公正証書でしっかり取り決めをしておくことをおすすめします。

 

 

このように離婚後、住宅ローンが残ってる状態で夫が住宅ローンを払い妻子がそのままその住宅に住む場合、住宅ローンは借り換えをし名義は妻に変更することが望ましいのですが、この借り換えは簡単にはできません。
これについては後ほどまた解説します。

 

 

 

不動産の名義は誰のものになっているか?

 

「住宅ローンの名義が妻になったら不動産の名義も自動的に妻になるのでは?」

 

これは間違いです。
住宅ローンの名義とその住宅(不動産)の名義は別物。それぞれに名義が違います。

 

住宅ローンの名義の変更は金融機関との話し合いで行われますが、不動産の所有権の名義は法務局で所有権移転登記を変更するだけで完了します

 

そしてこれは住宅ローンを借りている銀行(金融機関)には連絡等は行きません。

 

ですので住宅ローンは夫名義のままで不動産の名義だけは離婚の時に妻名義に変更するということも可能なのですが、これは厳密には住宅ローン契約違反に問われる可能性があります

 

ならばあらかじめに金融機関に承認をしてもらおうと思っても、これを簡単に承諾してくれるところはほとんどありません。

 

銀行はトラブルなくローンを完済して欲しいというのが目的ですから、住宅ローンと不動産の名義が違うといういかにもトラブルの種になりそうなことを喜んで認めてくれるはずはなく、できれば今のまま払ってくれことを望みます。

 

手続等はかなり難航しますが、基本的には不動産の名義と住宅ローンの名義は同時の変更しておくべきです。

 

不動産の名義変更を

 

不動産の名義変更は税金はかからないの?

 

少し税金のことに詳しい方ですと、不動産の名義を変更すると税金はかからないの?と疑問に思う方もいるかもしれません。

 

夫の名義の不動産を妻名義に変える場合、離婚前でしたらそれは贈与になり、贈与税がかかります。

 

ただし、配偶者控除が適応になるので評価価格(住宅ローンの残額ではありません)2,000万円までは課税されません

 

離婚後の場合は財産分与になるので基本的には贈与税他の税金はかかってきません

 

ですので離婚時に離婚届が受理された後、速やかに所有権の移転登記をすれば税金の心配はなく名義変更はできます

 

離婚時に住宅ローンが残っていて妻子が住み続けたい場合にするべきこと

 

離婚時に住宅ローンが残っていて、その家にそのまま妻子が住み続けたい場合にしなければならないことを整理すると次のようになります。

 

住宅の名義は妻名義に変える
住宅ローンも妻名義に変える

 

離婚後もずっとその家に住み続けたいと考えたら、この2つの名義変更を離婚時にしておくことが重要です。
(これをしなかったためにその後泣く泣く家を手放したという話は本当によく聞く話です。)

 

あとになってしまうと新生活もはじまり、お互いに連絡が取れなくなることもあります。
できれば離婚時(離婚前)の離婚調停や調整の際にしっかり話し合いここまで進めておくことをおすすめします。

 

住宅ローンを妻名義に変更するには

 

しかし、実は住宅ローンを妻名義に変えるというのはそう簡単な事ではありません。
正直に言うとかなり難しいというのが現状です。

 

というのも元々は夫名義、もしくは夫と妻の共同名義で借りていた住宅ローンです。

 

住宅ローンはそのローン支払い者の収入などで審査され貸付額を決めます。

 

これが妻だけのローンになるわけですから妻の収入が余程多くなければ金融機関はそう簡単にOKは出しません。

 

正社員で収入がかなりあったとしてもこの名義変更による借り換えは渋ることの方が多いのです。

 

また住宅ローンというのはもともと新築住宅の購入のために組まれるローンです。

 

離婚したから名義を変えて借り換えたいというのは主旨が異なります。

 

ですので、
「離婚したから住宅ローンを借りている銀行に行って名義を変えてもらってこよう」と考えても、そんなに簡単なことではないというのは理解しておきましょう。

 

 

またよく勘違いをしてしまう方が多いのですが、離婚の際に協議離婚では調整がつかず弁護士を立てて離婚調停を行った場合、弁護士は親権、養育費、財産分与、慰謝料など様々な問題の調整を行ってくれます。

 

持ち家(不動産)に関しても、その家にはどちらが住むのか、名義はどうするのか、残っているローンはどちらが払うのかなどの調整もしてくれます。

 

しかし、やってくれるのはここまでで、ローンの借り換えの手続きなどは専門外です。

 

お願いすれば金融機関に話はしてくれるかもしれませんが、これは弁護士が言ったからといってローンが通りやすくなることにはなりません。

 

あくまでも代わりに話してくれるというだけで全くの専門外で、本来は弁護士に依頼するものではないのです。

弁護士の専門外

 

 

どうすれば名義変更・借り換えは可能になるのか?

 

ではどうすれば住宅ローンを妻の名義に変えることが可能になるのか?

 

これには住宅ローンの借り換えの専門家の協力を得るのが一番の近道でしょう。

 

 

もともと住宅ローンの借り換えというのはどういうことかというと、「金利が高かった頃に組んだ住宅ローンを今の低金利に借り換えて、月々の支払額を少なくしよう」というものです。

 

昔は住宅ローンは購入時に一度組むと完済までそれをそのまま払い続けるというケースが多かったのですが、バブル以降金利の大幅な下落により、昔組んだ高い金利の住宅ローンをそのまま払うよりも安い金利の商品(住宅ローン)に借り換えを行い、月々の支払額を下げようと考える方が多くなってきたのです。

 

これを手伝うのかいわゆる「ローンコンサルタント」といわれる住宅ローン借り換えの専門家です。

 

住宅ローンの借り換えは今まで借りていた銀行に「借り換えたい」といってもまず間違いなく承認はされません。

 

安い金利に組み替えられても銀行側にはメリットは何もないわけです。

 

ですから通常はどこか他の金融期間で借り換えるということになるわけです。

 

私たち一般人が専門家に頼らずに借り換えの申し込みをすることももちろん可能なのですが、このローンコンサルタントの場合は

 

  • どの銀行なら借り換えを受け付けてくれるのか?
  • 自分の条件に一番あった商品(住宅ローン)はどれなのか?
  • 住宅ローン借り換えの審査を通しやすくするのはどうすればいいのか?

 

などの専門知識をはじめから持っています。

 

これが借り換えの専門家の技です。

 

またこれらのローンコンサルタント会社は基本的には借り換えが成功した場合にのみ手数料が発生します。
ですので借り換えがうまくいかなかった場合は実質料金はかかりません。

 

ここから派生して今回のような離婚に伴う住宅ローンの名義変更というものを扱ってくれるコンサル会社もあります。
通常の借り換えよりもさらに複雑になる離婚時の借り換えですので、借り換えの手続きだけではなく(この後説明しますが)連帯保証などの問題の相談にものってくれます

 

精神的な面でも頼れるコンサル会社ならそういう会社にお願いするのが一番だと思います。

 

 

 

※離婚時に伴う住宅ローン問題の専門家への項目へ → 移動

 

専門家に相談

 

夫がそのままローンを引き継ぎ住む場合

 

夫がそのまま住宅ローンを払いそこに住む、もしくは住まなくてもその不動産を所有していく場合(賃貸で貸し出すなどもあります)には何か気を付けなくてはならないことはあるのでしょうか?

 

この場合は妻が引き継ぐ場合に比べれば比較的問題はシンプルです。
ただし、やはりここでも見落とせない重大なポイントがあります。

 

それは連帯債務連帯保証の問題です。

 

この連帯債務・連帯保証の問題についてはやはり離婚時にしっかり解決しておかないと夫側、妻側両方にとって大きな問題となります。

 

連帯債務の問題

 

連帯債務と連帯保証って?

 

連帯債務とは「連帯で債務を負う」ということ。

 

ですのでその住宅ローンの名義は夫が払うことになっても支払いに対する責任は連帯になっているということになります。

 

妻の債務が残っているのです。

 

もともと連帯債務とは夫婦の収入を合算してより多くの金額の融資を受けるためにこの形にしています

 

例えば夫だけでは3,000万円しか融資が出なかったところを妻との連帯債務にすることによってさらに1,000万円の融資が追加されたりしたという経緯があるはずです。

 

連帯債務は夫と妻の2人に支払いの義務が生じます

 

夫が住宅ローンをそのまま払うことになり離婚後それぞれの生活をしていてもこの連帯債務がついている限り、もしその支払いが滞った場合は妻にも同様に支払いの責任が生じます。
この連帯債務がついている限りローンが完済されるまで夫と同様に支払いの責任があるといういうことです。

 

「自分が住んでいないわけだし、払うのは夫になっているし、そのまま知らないふりをすればいいのでは?」

 

ともしかしたら思うかもしれませんが、これでは妻も夫と同様に支払い義務違反になり、そのまま夫が払わず競売にかかった時にはもう自分もブラックリスト入りになってしまうのです。

 

また連帯債務は債務ですので支払いは夫がしていても妻もローンがあるということになります。

 

今後妻が何かローンを組もうと思ってもこの住宅ローンがあるために新しいローンが組めないという可能性もあります。

 

 

 

連帯債務に対して連帯保証というのは、主債務者の夫が支払いを滞った場合に初めて支払いの責任が生じてきます

 

「夫がローンを滞納してるので代わりに払いなさい」というのがこの連帯保証(連帯保証人)です。

 

連帯保証人は例え主債務者(夫)に財産や支払い能力があってとしても夫が支払いをしなければ自分に支払いの請求が来てしまうのです。

 

連帯債務・連帯保証

 

同じようなものでペアローンというものもあります。

 

これは夫と妻がそれぞれその住宅に対して別々にローンを組んでいるケースです。
ローンの名義はそれぞれになります。

 

こちらもいくら夫側が払うという約束になっていてもこのまま住宅ローンの名義を残したままでは将来的にトラブルが起こる元になるでしょう。

 

 

共有名義のままでは夫側にも不利益が

 

連帯債務、ペアローンの場合は不動産の名義が共同名義になっているはずです。

 

2人が債務者ですから、それぞれのローンの支払額にしたがって持ち分というものが決められます。

 

例えば5,000万円のマイホームを夫が頭金とローンでを含め4,000万円、妻がローンで1,000万円を組んでいる場合、夫の持ち分は5分の4、妻の持ち分は5分の1ということになります。

 

登記簿謄本にもしっかりこのように記載されいるはずです。

 

資金を出した者と不動産所有者が違うとか、住宅ローンの債務者と不動産所有者が違うとか、どちらがどれだけ出したのかを無視して夫婦で半分づつ所有するということなどは基本的にはできません。

 

この場合は贈与ということになり贈与税の対象になります。

 

夫がそのままローンを引き継ぎその不動産をこれから管理していくのであれば、妻の分の所有権を外しておかなければいけません。

 

不動産はその一部でも他の方の所有権が残っていると、その方の承諾を得ないと売却などができません。

 

いずれその不動産を売却しようと思っても妻の名義が残っている限り、夫がすべてのローンを完済したとしても自由に売ることはできないのです。

 

ですので夫側としても、その住宅と住宅ローンを引き継ぐのであれば、確実に不動産所有権移転登記をしておきましょう。

 

連帯保証の末梢を

 

 

離婚時に住宅ローンが残っていて夫がそのまま住み続ける場合にするべきこと

 

離婚時に住宅ローンが残っていて、夫がそのままローンも払い、そのまま住む場合(住まなくても所有する場合も)にしなければならないことを整理すると次のようになります。

 

連帯債務・連帯保証を外し、夫だけの債務にする
不動産の名義を所有していく夫だけのものにする

 

夫が住宅ローンを今後も一人で払っていき、妻は家を出ていくことになっても、この2つは必ずきれいにしておかなければなりません。

 

妻がそのまま住むときと同様、これも離婚時の財産分与の際にしっかり進めておかなければならない事案です。

 

連帯債務・連帯保証は簡単に外せるの?

 

これはもちろん簡単ではありません。

 

連帯債務の場合はもともと夫婦二人の収入を合わせた額で借り入れを起こしています。

 

ここで妻の分を抜きたいといっても今ローンを借りている金融機関ではまず承認することはありません

 

ですのでここでも借り換えということになります

 

改めて夫だけの名義で住宅ローンを借りなおすということです。

 

前出のように「離婚時に住宅ローンが残っていて妻子が住み続けたい場合」の借り換えに比べればまた道はありますが、それでもなかなかこの借り換えを一般人が探すのは至難の業です。

 

ここでも住宅ローンコンサルタントの協力を得た方いいと思います。

 

 

では連帯保証の場合はどうでしょうか?

 

こちらは連帯保証人となっていますが債務は負っていません

 

ですので、銀行に対しての交渉は借り換えではなく連帯保証人の変更になります。

 

元妻と同等の保証人を夫側で用意し、銀行と交渉することになります

 

夫側の親などを保証人に立てるケースが多いと思います。銀行がOKすればこの問題は解決できます。

 

不動産の名義変更については所有権移転登記をすれば変更になります。

 

不動産移転登記は司法書士に依頼すればできますし、少し面倒ですで手間もかかりますが自分でもできます。

 

 

 

 

 

離婚時に伴う住宅ローン問題の専門家とは?

 

ローンコンサルタント

 

以上、住宅ローンが残っている状態で妻子がそのまま住む場合、夫がそのまま住む場合について解説してきましたが、いずれにしても(またどちらの立場にしても)、ローンの借り換えというのは簡単なものではありません。

 

現在住宅ローンを借りている金融機関に相談すれば大丈夫というものではないのです。

 

複雑な連帯債務や連帯保証の問題もあります。

 

そしてたとえ借り換えの申し込みはできたとしても審査結果が出るのには2〜3か月かかります。

 

ここで審査に合格しなければまた一から申し込みを受け付けてくれる金融機関を探すところからやり直しです。

 

借り換えを喜んで受けてくれる金融機関はとても少ないという現実もあります。

 

このようなことからも、ここは専門家に任せた方が手間も精神的疲労もありません。効率よく進めてくれることでしょう。

 

手数料はほとんどの場合成果報酬でローンの借り換えが成功したら発生するといく仕組みになっていて、その手数料も新しく借り換えた住宅ローンに組みいれてもらうこともできます(ここはそのローンコンサルタントの力次第です)。

 

その他、いろいろな困ったことの相談も聞いてくれるので力強い味方になってくれると思います。

 

そのようなローンコンサルタント会社を選んでいきましょう。

 

 

特に離婚の場合の借り換えは一般の場合の借り換えとはまた異なり様々な複雑な問題が絡んできます。

 

優秀なローンコンサルタントでしたらいろいろな案件を扱ってきた実績があると思いますが、離婚案件に関して特に力のあるローンコンサルタント会社があります。

 

それは「離婚・住宅ローン対策センター」です。
まさに名前の通りです。

 

JMPP離婚住宅ローン対策センター

こちらのセンターは、株式会社JMPパートナーズという住宅ローン借り換えの専門会社が運営していいて、特に離婚時の住宅の問題について専門的に相談を受けている部門です。

株式会社JMPパートナーズは全国に支店を持っている大きな組織で、各コンサルタントも住宅ローン診断士という資格を取得したプロが対応します。

 

完全成果報酬でローンの借り換えが成功した場合のみ、費用(手数料)が発生します。
またその費用も新しく借り換えたローンに組み込むことができるため、現金として用意する必要もありません

 

住宅ローンの借り換え、それも離婚時の相談となれば不安しかないかと思いますが、このJMPパートナーズは安心して頼める会社です。

 

今の不安、疑問点、一人で考えていても何も進みません。
専門家の力を借りることで心の安心も手に入れられると思います。

 

ローンの借り換えというだけではなく「相談できるプロ」がいるというのは本当に心強くなると思います。

 

 

 

気持ちのいい人生の再出発のために

 

以上、離婚時に住宅ローンが残っている場合にどういう問題点があるのかについて解説してきました。

 

  • 売却をする場合
  •   ・アンダーローンの場合
      ・オーバーローンの場合

  • そのまま住み続ける場合
  •   ・妻子がそのまま住む場合
      ・夫が住む場合

 

それぞれの場合の解決しなければならない問題については理解していただけたでしょうか?

 

離婚というのは結婚の何倍も大変だといいます(私も離婚経験者ですので良くわかかります)。

 

ですのでできるだけ面倒なことはしたくない、1日も早くスッキリと縁を切ってしまいたいと考えがちです。

 

お互いに顔を見たくないというような状態での離婚もあるでしょう。

 

ですが、この持ち家(住宅)の問題だけはどんなに面倒でも離婚時に最後まで解決しておくべきです。

 

離婚後何年も経ってから、問題が起こってもお互いの連絡先さえわからないというようなケースもあるのです。

 

またもしもうすでに離婚をして時間がたっている方も、こういった問題が未解決ならできるだけ早く手を打つべきです。

 

借り換えに関しては自分たちではなかなか難しいですが、今の時代の理を活かし、専門家の知恵を使ってるといいと思います。

 

アンダーローンの場合の不動産の一般売却、オーバーローンの場合の任意売却、そのまま済む場合の住宅ローンの借り換えや連帯債務連帯保証契約の解除、それぞれ得意な信頼できる専門家に相談して見ると解決できるはずです。

 

新しい人生を歩んでいる先で、突然のトラブルに巻き込まれないように、是非しっかり問題を解決していきましょう。

 

離婚からの新しいスタートを

 

 

 

 

 

 

姉妹サイト

 

離婚と住宅ローンの問題をさらに細分化し、詳しく解説しているサイトです。
当サイトでお伝えできなかった情報がさらに詳しく提供されています。
こちらも参考にしてみてください。
【離婚】住宅ローンが残っている時の離婚|後悔しない持ち家の整理方法